Entre 2014 y 2015, en las delegaciones Centro y La Mesa en Tijuana, se habrán de construir 15 proyectos inmobiliarios donde más de 700 condominios están distribuidos. Además, se incluyen diez desarrollos que contemplan casas, oficinas, locales comerciales, hoteles y terrenos en venta.
Del total, en el Valle de Guadalupe se edifican ya tres espacios con villas, casas y ranchetes, aunado a la oferta de solares.
De acuerdo al director de Bustamante Realty Group, Héctor Bustamante, entre 2011 y 2012 llegaron más de 936 millones de pesos a Tijuana en inversiones inmobiliarias, lo que ha generado más proyectos tanto comerciales como corporativos que los registrados en 2004, cuando se tuvo un “boom” en dicho sector.
El año pasado, el gremio inmobiliario tuvo un repunte cercano al 30 por ciento en Tijuana, en tanto que a nivel nacional, se espera que en el presente año alcance un crecimiento del 2%.
Diversos analistas consultados por ZETA coinciden que dicho mercado no estaba bien atendido y solo se edificaba en algunas zonas como la colonia Chapultepec o Hipódromo, pero ahora la actividad se extiende a hasta la delegación La Mesa, dando plusvalía a las otras zonas donde se establecen. Además, cuentan con infraestructura vial y equipamiento urbano.
De acuerdo al análisis intitulado “Situación Inmobiliaria México” de BBVA Bancomer, correspondiente al segundo trimestre de 2014, la adquisición de inmuebles en el segmento medio y residencial siguió creciendo pese a que la edificación y venta residencial había estado en descenso desde el último trimestre de 2012.
A nivel nacional, la construcción representa aproximadamente el 9% del Producto Interno Bruto (PIB) total, por lo que se le considera uno de los sectores más articulados con la economía.
Según datos de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC), por cada empleo que genera el sector, hay seis más indirectos provenientes de comercio, crédito y la propia construcción, producto que sirve de insumo para otras edificaciones.
Existe demanda de vivienda plus
En palabras del presidente de la Asociación de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), Luis Fernando Serrano Macías, el mercado de vivienda plus de condominios no estaba satisfecho y, aunque se piensa que 700 nuevos espacios para la ciudad son muchos, no es así, pues se busca cubrir la demanda local y foránea, esta última, son personas que viven en el interior de la República y buscan zonas estrategias como Tijuana para cubrir la demanda de vivienda temporal, ya sea por motivos de viaje a Estados Unidos o de nivel empresarial, y no desean hospedarse en un hotel.
“Se tienen que ir buscando todos los nichos. Un ejemplo es New City, se constituyó con un proyecto ya probado en la Ciudad de México, el detalle fue que le tocó el problema de la inflación del sector inmobiliario en 2008, pero ya se reactivó y empezaron otra vez. Además traen lo de la Plaza Americana New City”, expuso Serrano.
Si bien se está sobre ofertando el mercado, son diferentes nichos y diferentes ubicaciones; por ejemplo, hay quienes buscan vivir cerca del Estadio Caliente y el casino, mientras que en la colonia Cacho habita el residente tradicional; en tanto, hay quienes desean residir más al centro de la ciudad, en la Zona Río. Cada una de las zonas tiene su particularidad
“Y aparte está el residente de Tijuana de abolengo, que no quiere la casa que ya es muy grande. Ese es el otro perfil al que están destinados los proyectos, el que vende su casa y se va a un departamento”, acotó el titular de la AMPI, quien además reconoció que en el tema de bienes raíces no hay una cifra de la demanda local y foránea bien establecida, apenas se está trabajando en ello y, con la digitalización del Registro Público que hace un par de semanas anunció el gobierno estatal, se podrá contar con datos más acertados.
Asimismo, afirmó que Tijuana será la primera ciudad en digitalizar el Registro Público de la Propiedad antes de que termine el trienio de Jorge Astiazarán.
Agregó que los desarrollos inmobiliarios son una buena señal para el mercado inversionista y para la economía local, ya que se generan empleos, aunque la colocación será en el transcurso de dos y tres años para abarcar el número de ofertas.
Es un buen momento, consideró Serrano, para la inversión en bienes y raíces en la ciudad. Recordó que la tasa de interés bancaria está entre 10 y 12%, además de que las personas también puede deducir intereses para el Impuesto Sobre la Renta (ISR) adquiriendo un inmueble.
Por lo que respecta a los giros comerciales, existe un fenómeno interesante en el mercado de oficinas que se rentan con servicios adicionales, con áreas ejecutivas, donde la ciudad está bien posicionada.
“La gente está evaluando, rentar una oficina y tener todo, espacios más chicos y no pagar más renta por espacios adicionales. El mercado local de servicios se empieza a considerar, empresas de nueva creación rentan espacios por seis meses y, si no funciona, se retira y no genera un contrato de arrendamiento a largo plazo”, señaló.
Espacios binacionales
Respecto al tema, el economista Jorge Fonseca abundó que son inversionistas que se mueven en diferentes áreas geográficas, quienes adquieren el tipo de inmueble de nivel plus, y muchas veces no es gente que necesariamente vive en Tijuana, son empresarios que vienen de México y tienen actividad económica en San Diego, por lo que les resulta más económico y accesible tener un lugar en donde residir de manera temporal. O viceversa, hay gente que tiene actividad económica en Los Ángeles y quiere hacer negocios en México, por lo que Tijuana es el punto estratégico. “Que debería ser la puerta de entrada de las relaciones comerciales para con Estados Unidos, ahí nos ha faltado un poco más, sí hay ese mercado, y creo que desde un punto de vista no ha sido aprovechado. Lo que pasa es que a lo mejor el que batalla para mantenerse es la clase media. Muchos de esos condóminos no son comprados por personas físicas, sino por corporativos, despachos. Empresas muy grandes que no necesariamente tienen que ser personas físicas como tú y como yo. El mercado premium es muy diferente a lo que estamos acostumbrados o conocemos, son esos consorcios nacionales y trasnacionales que ofrecen unas estancias a futuros clientes, no voy a mencionar nombres, que optan por tener este tipo de producto para atender un cliente, ejecutivo, una reunión de trabajo que muchas veces les es útil por la necesidad de privacidad, comodidad o más seguridad que inclusive hacerlo en un hotel”, abundó el especialista.
CDT: hay interés en Tijuana
Para el presidente del Consejo de Desarrollo de Tijuana, Humberto Inzunza Fonseca, la creación de nuevos espacios tanto habitacionales como comerciales viene a demostrar que los inversionistas están interesados en la ciudad.
Por otro lado, anotó que dentro del plan de trabajo del organismo se contempla la rehabilitación de la Zona Centro, en base al Plan Estratégico Metropolitano (PEM) para que nuevos proyectos se vayan estableciendo, ya que en la actualidad existen algunas construcciones con diseños diferentes y más funcionales.
Inversiones millonarias
Entre 2011 y 2012, más de 70 millones de dólares en inversiones inmobiliarias llegaron a Tijuana, lo que registró más proyectos comerciales y corporativos, externó el ejecutivo de Bustamante Realty Group, Héctor Bustamante.
A pregunta expresa de cuál es la afectación al sector con la variación fluctuante en el tipo de cambio, respondió:
“Hemos vivido este proceso veinte veces, tengo diez años como vendedor inmobiliario y me ha tocado en diez ocasiones este ciclo que se dispara el dólar. Nos cuesta trabajo un trimestre donde todo mundo se acomoda al tipo de cambio, porque parece que ya no va a regresar a 13.50; todo se ajusta, los precios cambian, se ajustan salarios y precios de renta. Cuando hay incertidumbre todo se paraliza, cuando sabes que el tipo de cambio se va a quedar en una cotización, en tres meses ya estás trabajando”.
Aunque reconoció que el problema serio es la inestabilidad y la falta de certidumbre, pues si se vende una casa y el cliente tiene pesos o dólares, optará por esperar dos o tres semanas para ver el desempeño de la moneda.
Respecto a la inseguridad, aseguró que en el sector ya no es tema, y tan no lo es, que hace unas semanas vinieron unos desarrolladores de plazas comerciales desde Monterrey con quienes conversó sobre la economía de la ciudad, los cruces fronterizos, los nuevos centros comerciales en venta, así como de la Zona Este de la ciudad.
“No me preguntaron de la inseguridad. En lo personal, sé que debemos tener cuidado de lo que se presenta, pero el ambiente de los inversionistas es de tranquilidad, no se están escondiendo, como hace cinco años que era un anonimato”.
Bustamante concluyó que en los próximos meses se estarán generando cuatro proyectos de condominios que juntos representan más de los que se ha construido en los últimos cinco años, entre éstos destacan: Arboleda Residencial, Angular y Torre Cosmopolitan, frente al Hipódromo. Cerca de la Línea Internacional habrá un centro médico y otra construcción de oficinas entre Torre Cosmopolitan y City Suites, en Zona Río.
Cubren déficit
Por su parte, el presidente de la CMIC, César Sauceda, comentó que en Tijuana hay un excedente de vivienda de interés social de 7 mil unidades, situación que no ocurre con el nivel medio o medio alto.
“Por eso, estas obras responden a la tendencia de cubrir ese déficit. En la inversión de vivienda siempre existen riesgos, se procura comercializar en preventa y avanzar al ritmo que ésta imponga para minimizar las posibles pérdidas.
“En lo que se refiere a espacios comerciales también existe una sobre oferta, por eso todas estas inversiones deben responder a un estudio de mercado, para tener mayores probabilidades de éxito”, detalló.
Según Sauceda, a pesar del anuncio del Gobierno de la República en relación al recorte al gasto público para 2016, el cual que generará una afectación a todas las actividades económicas, en Tijuana existen algunas condiciones atenuantes provocadas por la recuperación económica de Estados Unidos y sobre todo el Estado de California, mismas que se manifiestan en un ligero repunte en el Turismo.
Por otro lado, expuso que se ha sostenido la industria manufacturera y los tijuanenses emigrados en San Diego empiezan a tener trabajo, por lo que en su perspectiva, el comercio con California muestra signos de recuperación que tendrán un reflejo en la economía de esta ciudad.
El apoyo de Hacienda a la construcción
El 25 de marzo de 2015, la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP) anunció una estrategia para reactivar el sector de la construcción, la cual consiste en otorgar un estímulo fiscal a los subcontratistas de los desarrolladores inmobiliarios, por la prestación de servicios parciales de edificación de bienes inmuebles designados a casa habitación, lo que de acuerdo a la dependencia, evitará el traslado del impuesto.
Lo anterior da pie a que los desarrolladores inmobiliarios no cubran el Impuesto al Valor Agregado (IVA) por servicios de terceros y “por consecuencia, dicho impuesto tampoco se trasladará al precio final”, lo que representaría un monto de entre 1 y 3%, precisa la SHCP.
En torno al tema, el ex presidente de la CMIC, Javier Correa, dijo ver con muy buenos ojos tal provecho, pues de alguna manera se estaría reactivando la construcción y con ello se generará la creación de empleos.
“De alguna manera tendremos que ver cómo viene la información y de qué manera se va a aplicar dicho beneficio. Habrá que esperar las reglas y documentarse”, finalizó.
